中國對售樓有嚴格規(guī)定，近期更加大力度打擊違規(guī)銷售，如萬科(02202)于西安因涉無證售房，連帶西安十二個項目的銷售亦被叫停。雖然政府重錘出擊，仍有發(fā)展商無視政府的巡察，繼續(xù)無證售樓，遠洋集團(03377)于天津塘沽區(qū)的樓盤「琨庭」早前被踢爆「無證開工」后，經(jīng)投訴后繼續(xù)無證銷售，無視政府的監(jiān)管。

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原本對西安項目信心滿滿的萬科(02202)，今年才大幅調(diào)高于該項目的銷售目標，反映出其進取態(tài)度，但亦因而惹來麻煩。西安電視臺近期報道，萬科因有兩個項目違法售樓，被西安市房管局實時叫停銷售，暫停萬科在西安市所有開發(fā)項目的網(wǎng)簽銷售，暫停受理新項目預(yù)售許可申請，依法嚴肅查處。

中國西安市住房保障和房屋管理局的通知指出，兩個項目「萬科城市之光」、「萬科東方傳奇」項目涉嫌違法銷售，暫停萬科旗下開發(fā)項目的網(wǎng)簽銷售、暫停受理其新項目的商品房預(yù)售許可申請，今次被叫停的網(wǎng)簽銷售項目總數(shù)達十二個。據(jù)了解，西安市房管局相關(guān)負責人對「萬科城市之光」售樓部進行了全面檢查，更提取計算機中的數(shù)據(jù)，暫扣了保險柜中的票據(jù)，制作了現(xiàn)場勘查筆錄，并約談西安萬科副總經(jīng)理，下發(fā)了《責令停止違法行為通知書》，責令企業(yè)立即停止違規(guī)行為進行整改，接受調(diào)查處理，暫時查封售樓部，并安排監(jiān)督員蹲守。

此外，包括合富輝煌(00733)在內(nèi)的三家地產(chǎn)代理，亦被暫停在西安的一切銷售業(yè)務(wù)。萬科去年在西安的銷售額高達一百五十億元(人民幣.下同)，今年的目標更訂在二百億元，為了達標，萬科冒險無證銷售，最后拖累其他項目的銷售工作亦被叫停，得不償失。

源于金融去杠桿化

除了萬科之外，其他龍頭房地產(chǎn)商今年亦先后因違規(guī)銷售而被罰。安徽省住建廳通報，碧桂園(02007)的毫州項目平侯府，因涉嫌未取得預(yù)售證而已開始收取款項，因而被罰款三萬元。市場人士指出，無證銷售的亂象，源于金融去杠桿化后，地產(chǎn)融資難度增加，令發(fā)展商希望盡快回籠到資金，以加快工程進度，所以在未有申請到許可之前已開始銷售。不少發(fā)展商更會巧立名目，用不同的方式預(yù)售，如提供VIP預(yù)售、內(nèi)部認購、繳納誠意金等形式變相預(yù)售。

雖然萬科等龍頭企業(yè)被罰，但仍有其他發(fā)展商「無有怕」，繼續(xù)無證銷售。遠洋集團之前涉嫌在仍在進行訴訟的土地上無證開工，經(jīng)有關(guān)方面舉報之后，相關(guān)公司可能被處以行政罰款，而地盤亦于上月底暫時停工。不過，其樓盤的銷售工作郄仍未有叫停，樓盤銷售仍在進行，示范單位仍在開放，未受政府的罰則而停止運作。

目前仍有地產(chǎn)網(wǎng)站有其樓盤「琨庭」的銷售信訊。據(jù)「365淘房網(wǎng)」的介紹，「琨庭」位于天津濱海新區(qū)，開發(fā)商為天津遠洋華資置業(yè)，項目是四月中下旬舉辦品牌發(fā)布會，四月中下旬售樓處及示范區(qū)對外開放，但「琨庭」仍然未獲得《商品房預(yù)售許可證》。其他網(wǎng)站則已將項目名「琨庭」撤走，項目只稱為「太湖西路地塊」，但地址仍是天津市濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)第二大街與太湖東路交口。

比無證售樓更為嚴重的是，據(jù)「365淘房網(wǎng)」項目位置的圖標，該土地的登記所有人應(yīng)為天津城投濱海房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司，而根本不是遠洋，而現(xiàn)在以「遠洋」的名義對外銷售，有「掛羊頭賣狗肉」的嫌疑，涉嫌欺詐購房者。

取「四證」方可售樓

我國房地產(chǎn)及土地發(fā)展有嚴格法例監(jiān)管，發(fā)展房地產(chǎn)項目，由開始工程至售樓，至少要取得「四證」，包括土地證、建設(shè)證、預(yù)售證及銷售許可證，缺一不可。發(fā)展商需要向縣級或市級政府提交文件，申請在特定土地上發(fā)展房地產(chǎn)項目，待政府批準后，整個項目會進行公開招標，其后發(fā)展商要再向政府申請建設(shè)證，最后要申請預(yù)售證及銷售許可證，才可以將樓花與現(xiàn)樓合法出售。

去年十月，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為、維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》，其中，無預(yù)售許可的房屋，嚴禁買賣，而全國各地房管局亦曾再三強調(diào)，未取得預(yù)售許可就售房，是絕不允許的。律師指出，無證銷售之下，預(yù)購人無法取得預(yù)售商品房的所有權(quán)，有可能出現(xiàn)「一房二賣」甚至「一房多賣」等問題。此外，若預(yù)售合同被認定無效，即使開發(fā)商應(yīng)及時返還已收受的房款及訂金，作為導(dǎo)致合同無效的過錯方，仍應(yīng)承擔因此帶給業(yè)主造成的損失。

雖然業(yè)主若不幸買到無證房屋，可以向房管局、規(guī)畫局等職權(quán)部門舉報并且要求解除合同，賠償包括本金、利息、房屋增值部分損失。不過，不時出現(xiàn)的爛尾樓問題，業(yè)主的維權(quán)之路均非常艱巨，亦要面對長年累月的法律程序。近年樓價升多少跌，尤其是新區(qū)開發(fā)具「炒作」概念，令無證銷售及開工的情況更常見，而近期政府亦已動真章，刑事拘留涉事人事，而并非只罰款了事。

與深圳、上海浦東相提并論的河北雄安新區(qū)一出，立即成為市場焦點，亦引來不少人對該區(qū)房地產(chǎn)的炒作，河北省政府近期亦加強調(diào)查，嚴控房地產(chǎn)炒作。雄安新區(qū)已查處房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域違法違規(guī)行為超過七百六十宗，拆除違建一百二十五處，并關(guān)閉售樓部七十一間、中介機構(gòu)三十五間，清理違規(guī)售房廣告近一千六百條，而網(wǎng)上違反售房亦不放過。政府亦動了真章，對十間惡意炒作的房地產(chǎn)企業(yè)進行約談，刑事拘留違法犯罪嫌疑人七人。雖然雄安新區(qū)嚴打炒房，但仍有人冒險「搵食」，有地產(chǎn)代理因在已被查封的售樓中心招攬客戶而被警方帶走調(diào)查。來源：法制與廉政觀察雜志社